Real Estate = REITs (Real Estate Investment Trusts). ~2-3% du S&P500. Sous-segments : industriel/logistique (PLD), tours télécom (AMT, CCI), datacenters (EQIX, DLR), résidentiel (AVB, ESS), retail (SPG), healthcare (WELL).
Pour APEX : très bond proxy. Très sensibles aux taux. Datacenters REITs (EQIX, DLR) sont une exception car portés par IA.
Pourquoi Real Estate en 2026 ?
1. Datacenter boom : EQIX, DLR pricing power +15-20% par an. 2. Logistique Amazon : PLD bénéficie du e-commerce structurel. 3. Baisse taux : si Fed pivote, REITs explosent (effet levier valorisation). 4. Dividendes : O (Realty Income) paye mensuellement, dividend aristocrat.
Risques sectoriels Real Estate :
- Office REITs morts : BXP, VNO perdent valeur post-COVID télétravail. - Taux hausse : REITs corrigés 30% en 2022 sur hausse 10Y. - Endettement : REITs structurellement leveraged. Fragiles si crédit se tend.
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